Monsieur et Madame Le Soizic sont mariés et ont deux enfants. Ils achètent un 2 pièces avec parking à Brest.

• Profil
Revenus imposables avant abattement fiscal (3 parts) : 117 000 euros
TMI : 30 %
Impôt sur le revenu : 20 632 euros

• Investissement

(¹) investissement packagé

• Résultats

Taux de rendement interne sur 9 ans :

8,28 % (pour une épargne mensuelle de 279 €)

Taux de rendement interne sur 12 ans :

6,66 % (pour une épargne mensuelle de 290 €)

Taux de rendement interne sur 15 ans :

6,7 % (pour une épargne mensuelle de 280 €)

(Source : Tagerim)

• Louer à un membre de sa famille : possible mais compliqué
La location ne peut être consentie à un locataire appartenant au foyer fiscal du bailleur. En principe il ne peut pas être loué à un ascendant ou descendant, sauf... Les contribuables qui le souhaitent peuvent mettre leur logement à disposition d'un ascendant ou d'un descendant non rattaché à leur foyer fiscal pendant une durée qui ne peut excéder 9 ans dans la mesure où le logement a déjà été loué pendant 3 ans. Attention, pendant la période de location familiale, l'avantage fiscal est suspendu et le bailleur est alors soumis au droit commun d'imposition des revenus fonciers. Un dispositif compliqué qui rappelle celui du Besson en 1999.

• Les parkings non soumis au plafond de loyer
Si vous louez un logement avec parking dans un même bail, le loyer au m² s'apprécie en fonction de la seule surface habitable. Plus astucieux est de faire deux baux séparés, le loyer du parking pouvant alors être librement fixé.

Destiné à répondre aux besoins en logement des locataires les moins aisés, ce dispositif impose un plafond de ressources des locataires. Si ces derniers ont des revenus supérieurs, ils ne peuvent donc prétendre à habiter ces logements. Les plafonds correspondent au cumul des revenus imposables à l'impôt sur le revenu de chaque personne vivant au foyer du locataire au titre de l'avant-dernière année précédent l'année de la signature du contrat de bail (N-2). Soit, pour l'année 2006, les revenus de l'année 2004. Ces plafonds, réévalués par décret chaque année, correspondent à ceux des logements financés avec un prêt locatif intermédiaire (PLI). Ils ont été précisés au Journal officiel du 11 août 2006.

Le principe
Tout investisseur qui acquiert un logement neuf pour le donner en location non meublée à un locataire qui y établit sa résidence principale peut déduire de ses revenus fonciers 6 % du prix de revient pendant les sept premières années et 4 % pendant les deux années suivantes avec possibilité de proroger le dispositif pendant six ans à raisons de 2,5 % par an. L'amortissement peut ainsi atteindre 65 % sur 15 ans. Par ailleurs, les loyers encaissés jouissent d'un abattement majoré de 30 %.

Les conditions
Pour bénéficier de ce système, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Les critères du logement
Le logement doit être neuf, appartement ou maison en village, ou en l'état futur d'achèvement. Il doit être loué pendant au moins 9 ans à un locataire qui en fait sa résidence principale.

• Un plafond de loyers décliné en quatre zones
Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé. Les plafonds de loyers sont environ 30 % inférieurs à ceux des loyers libres dans le neuf.

15,92 € pour la zone A (Paris et agglomération parisienne, côte d'Azur de Hyères à Menton, Genevois français).

11,06 € pour la zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, marchés spécifiques d'Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, côte d'Azur autre que zone A, les départements d'Outre mer, la Corse et les îles).

9,04 € pour la zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones littorales et frontalières chères, ou à la limite de l'Ile de France).

6,63 € pour la zone C (reste du territoire).

Ces plafonds s'entendent par loyer au m2 hors charges. La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 (cave, cellier, balcon). Ainsi, si vous louez en zone B1 un logement de 65 m2 avec une cave de 4 m2 et un balcon de 8 m2, la surface de référence sera de 65 m2+ (12 : 2), soit 71 m2. Et le loyer mensuel ne devra donc pas dépasser 787,39 euros.

Il a été mis en place à l'initiative de Jean Louis Borloo pour contrer l'ancien Robien aux plafonds de loyers trop élevés, dépassant parfois les loyers pratiqués dans certaines villes et donnant lieu, par ricochet, à des aberrations soit au niveau des loyers trop élevés, soit au niveau du marché locatif où rien ne se passe faute d'un véritable marché locatif. Avec l'amortissement Borloo, ces dérives devraient être arrêtées compte tenu de plafonds de loyers revus à la baisse notamment dans certaines zones où le plafond Robien ne correspondait pas avec le marché locatif local. Avec parfois des résultats navrants : les investisseurs qui avaient calqué le remboursement de leur mensualité de crédit sur le montant du loyer promis se sont trouvés avec des revenus inférieurs à ceux escomptés voire sans revenus et dans ce cas, sans locataire. Sachant que le fisc n'accorde qu'une année au bailleur pour trouver un locataire, faute de quoi l'avantage fiscal peut être remis en cause.

Ce dispositif figure dans l'article 40 de la loi Engagement National pour le Logement et dans l'article 31 I du Code général des impôts.